周建辉与周学林、周鹏举房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
提交日期:2014-07-16 19:38:33
库车县人民法院
民事判决书
(2014)库民初字第479号

原告周建辉。

委托代理人许蓉,新疆龟兹律师事务所律师。

委托代理人王玉堂,新疆龟兹律师事务所律师。

被告周学林。

被告周鹏举。

二被告共同委托代理人校波,新疆浩翔律师事务所律师。

第三人李忠孝。

原告周建辉诉被告周学林、周鹏举房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年3月21日立案受理后,依法由代理审判员昝坤适用简易程序于2014年4月11日公开开庭进行了审理,原告周建辉及其委托代理人王玉堂、被告周学林委托代理人校波、被告周鹏举、第三人李忠孝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告周建辉诉称,2012年5月8日,原告与被告周鹏举签订租赁协议一份,约定原告将其所有的位于库车县步行街一期H1座105、106门面房租赁给被告使用,租赁时间从2012年3月6日起至2014年3月5日止。2013年3月6日原告应两被告要求就该门面房租赁事宜重新签订协议,约定租赁期为三年,从2013年3月6日至2016年3月5日止。两份租赁合同均约定被告方不得将房屋转租给第三方使用;如有特殊情况确需转租,必须经甲方同意;租赁期间的房屋租赁税由被告方承担。2014年2月5日原告向被告催缴2014年房屋租金时得知,被告在未经原告同意的情况下,于2013年3月6日将出租房屋擅自转租给第三人李忠孝。原告向被告询问此事,被告却拒不承认。原告认为,被告违反协议约定,私自将房屋转租,并且未按协议约定交纳房屋租赁税,此外被告未合理使用出租房屋,造成房屋内地板砖严重破损及大门玻璃损坏,双方已没有履行协议的基础。为此,特诉至法院,请求依法判令:1、解除双方于2013年3月6日签订的房屋租赁协议;2、被告向原告支付未按协议约定向税务机关交纳的2012年、2013年房屋租赁税19000元;3、被告将门面房正门及地板砖恢复原状。

被告周学林、周鹏举辩称,被告转租是经原告周建辉默认同意的,且原告要求解除房屋租赁协议的诉讼请求已过诉讼时效;原告要求被告向其缴纳2012、2013年房屋租赁税的诉讼请求没有法律依据,房屋租赁税应当由被告向税务机关缴纳,而不是向原告缴纳;原告要求被告将门面房正门及地板砖恢复原状的诉讼请求没有事实依据,被告在承租时房屋就已经损坏,且房屋地板砖的损害属于房屋使用过程中的正常损耗,应由出租方负责修复。

第三人李忠孝陈述,原告所说转租事实和租赁房屋损失情况属实。

经审理查明,2012年5月8日,原告周建辉与被告周鹏举签订租赁合同一份,约定将原告所有的位于库车县步行街一期H1座105、106共计81.34㎡门面房出租给被告周鹏举经营使用,租赁期间为2012年3月6日起至2014年3月5日止。合同签订后被告从上一承租人手中接手门面房,并将门面房作为经营电动车所用。2013年3月6日,原告根据被告周鹏举、周学林要求,对上述二门面房与二被告重新签订了租赁协议,约定租赁期为2013年3月6日至2016年3月5日止。该合同第六项约定“在租赁期间,乙方(被告)不得将房屋转租给第三方使用。如有特殊情况需要转租,必须经甲方(原告)同意”;合同第七条约定“租赁期间,税务、物业、工商、房屋租赁税、水、电、暖等费用由乙方(被告)自行承担。合同到期,乙方需提供缴费凭证,如有欠费,乙方需补交”;合同中双方均未对出租门面房进行特别说明或备注。同年,被告周学林与第三人李忠孝签订房屋租赁合同一份,约定被告周学林将库车县步行街一期H1座105、106门面房出租与第三人使用,租赁期间为2013年3月6日至2017年3月5日。

2014年2月原告周建辉通过电话向被告周学林催收2014年房屋租金过程中得知被告已将门面房转租给第三人李忠孝,原告经实地核实后,于2014年3月5日向第三人发出了限期搬离库车县步行街一期H1座105、106门面房的书面通知。

另查明,原告周建辉于2004年9月15日取得库车县步行街一期H1座105、106门面房房屋产权证,现该房屋两扇玻璃大门均有裂缝,暂用透明胶带粘连,房屋地板砖边角对接处基本均有破损情况。本案合同所涉门面房自被告承租后,被告一直在经营电动车,房屋转租第三人后,第三人也在经营电动车。2012年和2013年,原告及被告均未向税务机关缴纳涉案房屋的房屋租赁税。

以上事实有原告周建辉、被告周学林、周鹏举及第三人李忠孝的当庭陈述,《房屋所有权证》、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、现场照片及原告向第三人出具的书面通知为证,足以认定。

本院认为,原告周建辉与被告周学林、周鹏举于2013年3月6日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,协议合法有效。原、被告应当按照协议约定全面履行自己的义务。本案被告周学林在未经原告同意的情况下,擅自将门面房转租给第三人李忠孝的行为违反了合同约定的义务,原告作为出租人有权解除其与被告周鹏举、周学林之间签订的合同。故本院对原告要求解除双方于2013年3月6日签订的房屋租赁协议的请求予以支持。被告辩称原告对被告转租行为是默认许可的及原告行使解除权已过诉讼时效的意见本院不予采纳:一是原告通过向第三人发出限期搬出房屋通知书及向法院提起民事诉讼的行为已经明示了不同意转租,故不存在默认许可的情形;二是本案原告起诉日期为2014年3月18日,而原告知道被告转租事实的时间在2013年9月18日之后,故原告行使解除权未过诉讼时效。

关于原告周建辉第二项诉讼请求,双方签订的《房屋租赁协议》中虽然明确约定了由被告承担租赁期间的房屋租赁税,且涉案房屋确实存在被告未缴纳2012年、2013年涉案房屋租赁税的情形,但法律规定的合法征税主体为税务机关,原告仅能请求被告向税务机关补缴,或原告自行向税务机关补缴后再向被告追偿。因本案原告亦未向税务机关缴纳2012年、2013年涉案房屋租赁税,故对原告要求被告直接向其支付2012年、2013年房屋租赁税的诉讼请求本院不予支持。

关于原告第三项诉讼请求,根据法律规定,“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”,据此,原告需证明损失的存在以及租赁物损失是由被告不正当使用造成的。原告诉称被告在签订协议时未提出异议,故推定房屋租赁时完好。本院认为被告未在签订协议时提出异议或未在合同中进行特别备注,仅能说明租赁时门面房主体完好,不影响经营使用,并不能直接证明租赁时门面房大门、地板砖完好,故对原告此项意见不予采信。此外,原、被告签订的房屋租赁协议中并未对门面房的使用方法进行特别约定,仅约定“经营使用”,原告与被告续签合同时应当知道被告在门面房经营电动车,其同意续签表明已经默许被告使用方法。现针对门面房破损情况,原告既未能提供证据证明损失的存在,亦未能提供证据证实房屋破损是因被告未按照约定的方法或者租赁物的性质使用所导致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,因本案原告证据不足以证明其事实主张,故对原告要求被告将门面房大门和地板砖恢复原状的诉讼请求本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

一、解除原告周建辉与被告周学林、周鹏举于2013年3月6日签订的房屋租赁协议;

二、驳回原告周建辉其他诉讼请求。

本案受理费650元,依法减半收取375元,由原告周建辉负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于阿克苏地区中级人民法院。

                       代理审判员  昝 坤

                       二○一四年六月十七日

                       书 记 员  陈 琳



公 告

  一、本裁判文书库公布的裁判文书由本法院录入和审核,并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的,可向公布法院书面申请更正或者下镜。
  二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考,内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的,由非法使用人承担法律责任。
  三、本裁判文书库信息查询免费,严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。
  四、未经许可,任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接,不得建立本裁判文书库的镜像(包括全部和局部镜像),不得拷贝或传播本裁判文书库信息。
库车县人民法院